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政治局会议定调房地产业良性循环，降准托底下城市、房企将继续分化
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　　昨日，政治局召开会议强调，明年经济工作要稳字当头、稳中求进。稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕。要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。
　　与此同时，央行决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)，共计释放长期资金约1.2万亿元。
　　对于房地产行业而言，政策底、市场底是否如期到来？房地产信贷政策又将如何演变？
　　1 降准释放长期资金1.2万亿
　　货币政策或将稳中偏松
　　从央行有关负责人表态来看，首先需要明确的是，稳健货币政策取向没有改变。此次降准是货币政策常规操作，共计释放长期资金约1.2万亿元。央行坚持正常货币政策，保持政策的连续性、稳定性、可持续性，不搞大水漫灌，为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。
　　此番降准主要基于以下三方面因素考量：其一，保持流动性合理充裕，减缓经济下行压力。其二，引导金融机构支持实体经济，尤其要缓解中小微企业经营困境，缓解大宗商品价格上涨向下游中小微企业传导的压力。其三，通过降低金融机构资金成本的方式，达成降低社会综合融资成本的目标。
　　当前，国内外形势依旧复杂严峻，中国经济仍面临较大的下行压力。我们认为未来央行货币政策或将稳中偏松，不排除继续降准、降息的可能性，更好地助力中国经济高质量发展。
　　2 政策底已至市场底还需检验
　　居民按揭贷款将继续松绑促进楼市良性循环
　　对于房地产行业而言，我们认为政策底已经到来，市场底还需进一步检验。
　　近期，个人按揭贷款确实有边际改善的趋势，上海、成都、南京等多城放贷周期大幅缩短，例如上海放款周期由此前的4个月以上缩短至2个月，又如合肥由此前的6个月以上缩短至3个月。与此同时，广州、深圳、苏州等多城下调房贷利率，例如深圳首套房贷利率从5.4%跌至5.1%，二套房贷利率从5.6%跌至5.25%，又如广州首套房贷利率由5.95%降至5.85%，二套房贷利率由6.15%降至6.05%。
　　此番政治局会议强调，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。我们认为居民按揭贷款有望继续松绑，主要体现于提高个人按揭贷款额度、缩短放贷周期、下调房贷利率等，尤其要提高首套及改善性住房按揭贷款的授信额度，进而支持居民自住以及改善性购房消费，保证正常房地产交易平稳运行，促进房地产行业良性循环。
　　值得一提的是，此番降准并非等同于救市，年底房地产市场或将有所转暖，成交有望企稳回升。但市场较难出现反转行情，各城市市场还将不断分化，那些需求及购买力相对坚挺的核心一、二线城市，成交有望明显回升，房价大概率走稳；反观那些需求及购买力明显透支的弱二、三线城市，成交整体回升幅度有限，房价依旧面临一定的下行压力。
　　3 房企整体融资环境有望改善
　　更利于国企、央企及优质民企
　　问题房企仍需去杠杆
　　2020年下半年以来，房地产行业去杠杆政策力度过猛，房企境内外融资全面收紧，银行业金融机构停贷、抽贷现象时有发生。很大程度上导致房企资金链愈加紧绷，2021年以来房企债务违约事件频繁爆发，更有业内专家预测70%、80%的百强房企会躺下。
　　近期，银行间市场交易商协会表示，招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖集团、佳源创盛、美的置业等均有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。
　　基于促进房地产业良性循环的考量，我们认为涉房融资或将解冻，房企整体融资环境有望明显改善。一方面，支持房地产企业合理正常融资，有序引导企业销售、购地、融资等经营行为逐步回归常态。当然，基于银行业金融机构基于放贷的风险偏好考量，信贷政策松绑更利好国企、央企及优质民企。另一方面，那些“问题”房企仍需去杠杆，并将杠杆率、负债率降到相对安全的水平，预计融资环境较难实质性改善，资金周转压力或将不断加剧。
　　值得一提的是，去杠杆仍是行业主旋律，房企融资的“三道红线”、房贷管理的“两道红线”还将继续落实下去，高负债、高杠杆经营房企终将被市场所淘汰，强化风控、稳健经营才是企业的根本出路。
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