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成交价与市场价渐近 将引更多刚需客关注
广州日报http://www.stre.net 汕头房地产信息网

  2020年广东省住宅法拍房挂拍25878套,其中广州挂拍4026套,全省最多。广州有27.12%的法拍房成交价高于评估价,九折以上成交的占比将近一半,成交价格在200万元以下的占比最多。日前,在“2020年广东省住宅法拍房研究报告发布会”上,小鹰科技携手大湾区资管协会发布了广东省住宅法拍房研究报告。数据显示,尽管去年挂拍数和成交数同比均出现下滑,但广州法拍房市场竞争在加剧,成交率提升的同时,法拍房成交价跟正常市场价的差距正逐步缩小,法拍房交易流动性及变现能力同比也出现上升趋势。
  法拍房市场竞争加剧 成交均价上涨11.4%
  2020年广州市住宅法拍房研究报告的数据显示,2020年广州市住宅法拍房成交总金额为46亿元,同比2019年的58亿元,减少约12亿元,下降了21%,主要原因是同比成交套数的大幅减少。
  2020年广州市住宅法拍房成交总套数1418套,比2019年减少了490套。而挂拍总数为4026套,比2019年减少了1669套,下降29.3%;而从成交率来看,2020年广州市住宅法拍房的成交率为36%,与2019的34%相比,上升了2%。每一套成交的住宅平均5.47人参与报名抢购,相比2019年的4.15人竞争更为激烈。
  从成交均价来看, 2020年广州市住宅法拍房成交均价24686元/平方米,同比2019年22162元/平方米,上涨11.4%。对比成交价和评估价可以看到,2020年广州市住宅法拍房成交折扣率为85%,超过2019年78%的折扣率。广州市住宅法拍房成交价跟正常市场价的差距正在逐步缩小,特别是核心区域的天河区,成交均价与评估均价只有7%的差价。
  天河南沙黄埔成交较热
  天河成交均价涨幅明显
  从广州各区的成交数据来看,天河、南沙、黄埔的法拍房热度最高。2020年,番禺区、天河区、白云区分别以1362人、1349人、1039人的住宅法拍房报名总人数位居广州市前三。
  可以看到,2020年广州市住宅法拍房成交率前三分别为黄埔区52%,天河区45%,番禺区43%。按参与人数比值来核算的成交热度值看,2020年广州市住宅法拍房成交热度值前三分别为天河区7.98,南沙区6.88,黄埔区6.57。其中,南沙和黄埔的火热离不开这两个区域宽松的购房政策,大批外市购买者乘机入场。
  值得关注的是,天河区法拍房的成交均价上涨也是最明显的,这与去年广州楼市的整体走向相同。
  200万元以下成交
  为法拍房主流
  根据成交折扣比例,2020年广州市有27.12%的法拍房成交价高于评估价,折扣低于九折成交的占比将近一半,为48.37%;低于八折成交占比为76.14%。成交价格在200万以下的占一半以上,为712套,成为广州主流的单套房产价格区间值。
  去年,广州法拍房成交价最高的房产位于珠江新城的广粤尊府,成交价达3928.43万元,成交最高的十套房产成交价均超过2000万元,竞争最激烈的则是位于光大花园的一套房产,有50多人参与竞拍,最终以5632410元成交。骏景花园的一套房产引来超过7.5万人围观,成为最受关注的法拍房。
  趋势:将有更多刚需客购买法拍房
  小鹰科技创始人陈杰峰表示,法拍房市场出现竞争加剧的主要原因在于:一是银行等金融行业不良资产规模日渐扩大;二是最高院规范了网络司法拍卖,互联网拍卖平台快速发展,实现了拍卖网络化,高效化。据悉,广东省高院近年全面落实“不动产清场交付”,司法环境健全。随着司法环境健全,法院执行力度加强,法院包清场交吉的情况将越来越多,对购房者将更有保障。
  对于法拍房未来发展的趋势,陈杰峰表示,随着VR技术的发展,VR看房将提高看房效率,大大解决法拍房看房难的问题。另外,通过拍卖平台的流量整合,将会有一手二手房等非不良资产的房源进入拍卖市场,竞价交易会被部分开发商及业主作为出售房源的形式。法拍房成交价将越发接近市场价,价格差投机属性将减弱,未来将有更多刚需购房客购买法拍房。
  提醒:注意法拍房隐性费用和风险
  因为价格方面的一些优势,法拍房近年来颇受到一些购房者的青睐,不过,业内人士提醒,购买法拍房一定要注意一些隐性的费用和风险。
  近期,上海、杭州等城市纷纷将法拍房纳入限购范围,而在广州,法拍房早已纳入限购范围。参与司法拍卖的竞买人,须符合住房限购政策。同时,需要注意的是,大部分省市的法院拍卖的房产,是要求竞买人全额一次性付清的。现在,也有一些城市开始试点,允许竞买人在购买法院拍卖的房产时按揭贷款。所要竞拍的房产是否可以按揭贷款,可咨询负责拍卖的法院,如果可以按揭贷款就可以向法院指定的银行办理按揭贷款,如果不能,那只能全款一次性付清房款。
  小鹰好房的有关人士表示,购买法拍房涉及尽调看样,税费测算,缴纳保证金,贷款担保,获取法院过户文件,缴税过户,清场交吉,水电煤更名等一系列环节。每个环节都有可能产生费用或者风险,切勿马虎对待,参拍之前应该向专业人士或者专业助拍机构咨询了解,规避风险。

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