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老旧小区改造,万亿市场进入加速期
中国消费者报   http://www.stre.net 汕头房地产信息网

  编者按 街道老、小区老、房子老、设施老、生活环境差,老旧小区常见的“四老一差”不仅成为小区居民的一桩心事,也是现代化城市及社区治理的一大心病。
  随着房地产行业由增量市场转向存量市场,城市更新及老旧小区改造成为全社会关注的热点。在新的形势下,老旧小区改造不仅是对现有住房质量的改善,也是惠及民生、扩大内需、建立内循环的重要举措,对于城市区域价值发展具有长期深远的影响。但是,值得关注的是,老旧小区情况复杂、基础薄弱、改造任务繁重,改造量大面广,情况各异。同时,还存在居民意见统一难、部门单位协调难度大以及改造资金筹集难等问题,影响老旧小区改造的进程与质量。为此《中国消费者报》策划采写系列报道,旨在推动老旧小区改造加速,进一步提升居民的幸福感。
  政策拉动市场 老旧小区改造一直是城市更新的重要课题。据住建部统计,2019年,各地改造城镇老旧小区1.9万个,涉及居民352万户;2020年,各地改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户。2020年7月,国务院办公厅印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(以下简称 《意见》)成为老旧小区改造的加速器。《意见》明确表示,到“十四五”期末,结合各地实际,力争基本完成2000年底前建成的需改造的城镇老旧小区改造任务。
  住房和城乡建设部标准定额司巡视员倪江波曾表示,很多老旧小区年龄都在20年以上,原来设计标准比较低,后期管理、维护也不到位,存在不少问题。目前全国老旧小区共有近17万个,建筑面积约40亿平方米。
  那么,全国老旧小区改造大概能拉动多大的市场规模?
  据长江证券测算,老旧小区改造升级提速后,外墙涂料、塑料管道、水泥、建筑保温材料等多个品类的市场规模均会得到拉动,不同品类的产量拉动比例从2.2%到83%不等,塑料管道行业产值拉动最低约为78亿元,保温材料行业产值拉动最高可达1250亿元。
  那么全国40亿平方米的老旧小区,改造一共要花多少钱?广发证券的分析师给记者算了一笔账:参考广州、呼和浩特、淄博、攀枝花、宜昌和沈阳等六个试点改造城市的投资数据,六城中每平方米投资强度最低的是淄博,为123.36元;最高的是沈阳,为372.02元;每平方米平均投资强度为215.18元。以这三个数据为基准,计算全国40亿平方米老旧小区改造的投资额,在不考虑加装电梯的情况下,最低标准下全国投资额也可达到4934亿元,平均标准下的全国投资额则为8607亿元。
  如果考虑加装电梯单项附加的投资额,那么全国老旧小区改造的投资总额将达万亿元以上。河北、安徽等省份公布的改造计划也显示,未来老旧小区改造的每平方米投资强度在100-200元左右,与试点城市的投资数据相近。
  改造工作升级 “目前国家大力推进的城镇老旧小区改造工作其实是个升级版,跟以前工作有相同的地方,但是更加综合和全面。”住建部副部长黄艳进一步解释道。
  按照《意见》要求,城镇老旧小区改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类。
  基础类,主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施,以及光纤入户、架空线规整(入地)等。
  完善类,主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。环境及配套设施改造建设,包括拆除违法建设,整治小区及周边绿化、照明等环境,改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库(场)、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。
  提升类,主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造,包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施,以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。
  三大痛点待解 目前各地老旧小区改造水平不一,改造技术和交付标准存在较大差异。“老旧小区改造过程中,最大的难题是标准的制定。标准既需要理论模型支撑,也需要实践应用,最主要的是居民需要,以用户思维重新构建老旧小区的标准体系,将老旧小区改造变成一种标准化的产品去输出。”中国城市科学研究会理事长仇保兴表示。
  针对老旧小区改造过程中存在的问题,仇保兴指出,老旧小区改造主要存在三大痛点:第一,改造资金存在困难;第二,改造过程中存在技术标准不统一问题;第三,住户意见和满意度问题。
  比如,在老旧小区改造过程中,住户意见不统一的问题非常常见。以加装电梯为例,三层以上的住户通常对加装电梯比较欢迎,而三层以下的住户则往往比较抵触。“很多老旧小区改造意见不统一,主要和出资有关。因为目前的政策是谁受益、谁出资,于是产生了分歧。在实践过程中发现,如果对住户居住条件真的起到改善作用,这一问题可能就会迎刃而解。”仇保兴认为。“十四五”期间的小区改造工作,与以往有何不同?
  一是改造内容不同。过去改造更多是单项改造,比如房屋节能、水电气路等。现在更多的是综合改造,基础类包括水暖气路等市政配套基础设施改造提升;完善类包括小区的环境及配套设施改造提升,有条件的加装电梯等;提升类包括社区公共服务产品的供给,比如养老、托育、卫生防疫、助餐等。
  二是组织实施形式不同。过去,基本上是政府的单方面工作,此次改造从方式上要求多方参与。黄艳说:“我们希望居民达成一致意见后,向政府申请纳入改造,并主动参与改造全程,实现共谋共建共管共评共享。”
  三是资金筹措方式不同。过去,资金来源主要包括地方财政、水电气等专营单位出资,中央财政资金支持较少,居民个人出资也很少。“现在的改造资金来源将更多元,一方面,国家发改委、财政部已安排了中央补助资金;另一方面,鼓励社会力量参与,帮助完善社区公共服务供给,并以服务设施长期运营收入作为盈利点。”黄艳表示。
  四是改造的要求不同。过去,改造完成但长效管理机制没能建立。这次的老旧小区改造的前提条件是,在项目纳入改造计划之时要把长效管理机制建立起来,包括物业管理模式、小区管理规约、居民议事规则等,保障改造成果。

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