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居民购房杠杆率今年料稳中趋降
中国证券报http://www.stre.net 汕头房地产信息网

  近期,以广州为代表的部分热点地区房贷政策收紧,引发市场热议。业内人士指出,随着疫情逐步得到控制,经济迅速恢复,货币政策回归正常,房贷大概率收紧。此外,2020年底出台的贷款集中度制度对银行影响较大,在基础利率进一步下行概率较低、商业银行惜贷的情况下,居民进一步加杠杆的基础不牢,预计2021年居民购房杠杆率稳中趋降。
  房贷收紧概率大
  贝壳研究院指出,1月以来,广州、东莞、合肥等多地已经出现银行额度收紧、放款周期延长等房贷收紧政策,部分银行停止接收新的购房贷款单,用停贷的方式解决存量贷款问题,预计该状态将持续较长时间。在此背景下,居民购房杠杆回落是大概率事件。预计2021年居民购房杠杆率稳中趋降。
  除房贷额度收紧、放款周期延长外,中国证券报记者还了解到,以广州为代表的部分热点地区2021年还上调了房贷利率。继广州住建局严厉发声打击哄抬房价等违法行为后,广州四大行房贷利率1月27日全线上涨。1月20日,央行公布的5年期以上LPR(4.65%)显示,广州首套和二套房贷利率分别上调至5.2%和5.4%。
  业内人士普遍认为,2021年多地银行收紧房贷政策与2020年底出台的房地产贷款集中度管理制度有关。上述做法的目的是“抑泡沫,控风险”,从需求端抑制炒房。
  2020年12月31日,人民银行、银保监会联合发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(简称《通知》)规定,2020年12月末,银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求,超出2个百分点以内的,业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年;超出2个百分点及以上的,业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。
  分析人士指出,上述政策有利于降低银行体系对房地产贷款依赖的程度,优化信贷结构,减少房地产市场波动可能给银行带来的潜在系统性风险。同时,分档设置红线更有利于银行差异化发展。《通知》对房地产贷款集中度管理进行规范,旨在深化房地产融资调控机制,对房贷供给端影响整体较大。
  贝壳研究院预计,2021年LPR继续下行的可能性较低,相较于2020年,房贷大概率收紧。贷款集中度制度的出台对银行影响较大。在LPR进一步下行的概率较低、商业银行惜贷的情况下,居民进一步加杠杆的基础不牢,预计2021年居民购房杠杆率稳中趋降。
  加码调控城市或增多
  易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国证券报记者表示,信贷收紧会限制市场交易,有助于市场稳定。预计2021年多地将进一步收紧银行信贷额度。
  值得注意的是,银行对房贷政策收紧也会影响开发商的销售回款等,叠加“三条红线”压顶,预计部分高负债房企将面临更大压力。房地产信托方面,在以“三条红线”和贷款集中度为主体的房地产金融审慎管理框架下,2021年房企融资环境易紧难松,净融资额大概率下降,房地产信托仍将面临强监管。
  严跃进指出,当前,大城市房地产政策有收紧的风向。从深圳楼市调控政策收紧开始,到上海楼市调控政策升级、杭州楼市调控政策“打补丁”,以及广州房贷政策收紧,都说明大城市楼市调控在不断加码。
  诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示,今年1月以来,多个城市加码调控,也引起广大购房者关注,开年的政策收紧主要是结合市场情况落实“房住不炒”政策。本次集中调控加码,但调控力度不大。
  王小嫱称,除广州涉及到房贷调控力度较大外,其他城市都是对前期的政策“打补丁”。短期市场交易量或将降温,价格转稳,但市场很快就会消化政策影响力。从目前看,房价涨幅明显的城市就会出现收紧政策,预计后续仍有城市会升级调控政策,尤其是长三角、粤港澳大湾区的其他城市。

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