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“十一”假期一二线热点城市楼市成交平淡
中国证券报 http://www.stre.net 汕头房地产信息网

  国庆期间,全国楼市成交平淡,部分一二线热点城市网签数据出现回落。北京、上海、广州等一线城市受网签数据滞后、小阳春过后市场退烧、外出旅行及回乡探亲等多重因素影响,新房和二手房成交数量均出现一定幅度下滑。
  从全国范围看,购房者持币观望情绪较重。10月8日,个人住房贷款利率新旧政策将迎来变换时点,增加了购房者的观望程度。
  成交平淡
  中原地产数据显示,国庆长假全国楼市整体平稳,部分一二线热点城市网签数据出现回落。一线城市中,北京国庆长假期间新房成交183套,二手房成交48套;上海新房成交23套;广州新房成交538套;深圳新房成交358套。与2018年同期相比,上海、广州网签量出现下滑,北京基本持平,深圳出现较大增长。一线城市延续了2019年上半年小阳春后的平稳成交量。
  中原地产首席分析师张大伟认为,网签数据相对滞后,国庆期间很多城市网签系统暂停,所以数据缺失。从最近市场情况看,部分城市降温已经开始出现,多个城市的新建住宅与二手房住宅市场均出现了降价促销现象。除深圳外,大部分一二线热点城市都出现了小阳春继续退烧的现象。
  针对北京平淡的成交,诸葛找房数据研究中心分析师国仕英表示,通过对比历史上国庆假期成交量来看,今年北京国庆期间新房、二手房网签均不乐观,主要原因是受房地产调控持续加码影响,购房者观望情绪浓厚,加之国庆期间纷纷外出旅游。
  土地市场方面,中原地产数据显示,近期一二线城市土地成交平均溢价率跌至最近2年的最低点,土地市场底价成交成为主流。
  观望情绪浓厚
  58同城数据显示,“金九”期间,一线城市房价继续处在高位,但价格稳定,部分三四线城市价格出现波动。从市场供应情况看,9月全国新增挂牌房源量环比下跌0.2%,市场整体平稳,但城市分化明显。从市场整体来看,购房者观望情绪较重,近一半消费者表示持币并不急于购房。
  58安居客房产研究院分院长张波指出,“金九”成色不足并不代表全年成交量会明显下滑,预计“银十”期间,品牌房企降价、促销仍是主旋律。其中,限价比较严格的部分二线热点城市,降价空间相对有限;部分三四线及以下城市的新房和二手房降价幅度可能会再次扩大。
  张大伟表示,2019年以来房价调整开始出现从点到区域的现象。热点城市开始逐渐下行,购买力很难再支撑市场继续冲高。10月8日新的LPR计算利率方法的正式上线,使得最近市场再次观望。
  易居研究院指出,一线城市采用新的利率定价机制后,利率变动其实不大,只有微小变动,进一步体现了利率稳定的导向。在首套房和二套房的利率变动方面,二线城市中首套房的利率上升幅度并不大,而二套房的利率上升幅度相对较大。横向对比看,二线城市的首套房和二套房利率上升幅度都要超过一线城市,这和二线城市房地产政策近期略偏紧的因素有关。
  麦田房产称,新政前后贷款利息变化微乎其微,对购房者几乎不会带来额外的支出压力。接下来,央行每月20日都将披露最新一期LPR利率水平,个人住房贷款利率水平仍待观察。
  开发商态度不一
  针对购房者的观望情绪,开发商态度出现分化。头部房企通过“降价跑量”的方式,在“金九银十”期间推出先售后租、全员营销、员工推荐职工内购价、线上线下联动等多项促销活动快速回笼资金。
  以中国恒大为例,公司在“金九银十”期间对旗下部分洋房、公寓、写字楼等项目实行最低折扣6折的优惠,9月公司刷新了集团单月合约销售金额的历史纪录,实现合约销售金额约831.1亿元,同比增长31.9%,环比增长73.8%;实现合约销售面积约826.6万平方米,合约销售均价约10054元/平方米。
  多数房企则选择在品质上取胜,避免单纯的“价格战”。以泰禾集团为例,公司文旅项目厦门湾为了配合销售,配套建设先于楼盘建设。
  泰禾厦门湾相关负责人对中国证券报记者表示,先把配套设施建设好了,项目的卖点才能真实呈现出来,品质也会大幅提升。配套项目覆盖文旅、酒店、教育、医疗、商业、养老、文化等,有效实现“住假产业”闭环。有别于传统度假地产项目,“住假”地产项目可以平衡子女教育、父母养老、生活品质提升等。
  东方今典房地产集团相关负责人表示,为了避开和一线房企之间产生“价格战”,不少中小型开发商会淡化“金九银十”的营销联动和策划。在“金九银十”期间,可以保证有客户需求的地方一定有销售人员,但不会在价格上做妥协。楼盘周围配套建设和房屋品质有竞争力,才能真正摆脱“价格战”。

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