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2018全国商品房成交西强东弱 去库存使中西部成主力
经济参考报   http://www.stre.net 汕头房地产信息网

  国家统计局近日发布的“2018年1-12月全国房地产开发投资和销售情况”显示,2018年全国楼市成交呈现分化格局,中西部地区成销售主力;土地交易量价增速双双连续4个月回落,其中土地成交价款总额全年大跌三成以上。
  数据显示,2018年,全国商品住宅销售面积147929万平方米,同比增长2.2%,增速回落3.1个百分点;销售额126393亿元,同比增长14.7%,增速提升1个百分点。
  全国楼市虽整体仍现量价双增,但各地成交呈现分化。数据显示,2018年,东部和东北地区商品房销售面积比上年下降4%以上,销售额增幅均不超过7%;中西部地区商品房销售面积均增长近7%,销售额增幅均超过18%。
  中原地产首席分析师张大伟认为,中西部地区楼市销量涨幅远超过全国市场平均涨幅,说明2018年不少三四线城市仍在去库存,在棚改等政策的支持下成为楼市成交主力。
  易居企业集团CEO丁祖昱表示,“2018年三四线城市住宅销售面积占全国总成交量的67%,但从三季度开始,随着去库存任务的陆续完成,三四线城市楼市开始逐步降温。”
  一二线城市则在严厉的市场调控下逐步回归理性。2018年,不少楼市调控持续“加码”,机构统计各地调控政策出台次数累计超过450次。丁祖昱在“丁祖昱评楼市年度发布会上”表示,经过2016年至2017年的房价上涨,一二线城市房价已达高点,前期积累的刚性购房需求基本释放,已然出现阶段性的购买力“瓶颈”,目前在一线城市和部分二线城市,位于远郊的刚需房成交出现大幅下滑,开发商销售难度持续提升。
  记者走访上海新房市场发现,由于市场逐步回归理性,近年来高价拿地的开发项目普遍面临去化难。如2016年溢价率高达110%、楼板价超过3.8万元的融创泗泾项目,近期开盘均价近5万元/平方米,受到市场冷遇。为完成销售去化任务,开发商不得不以“员工福利购房”的形式让内部消化。
  至今仍保持全国单价“地王”记录,融信中国在2016年以超过10万元的楼板价、耗资110亿元的中心城区地块甚至尚未开工。而该公司在杭州的高价地项目则已亏本出货:楼板价30816元,精装修房销售均价37500元/平方米。
  国家统计局数据显示,全国土地交易市场的热度已逐渐退去。2018年,房地产开发企业土地购置面积29142万平方米,比上年增长14.2%,增速比上年回落1.6个百分点;土地成交价款16102亿元,增长18.0%,增速比上年大幅回落31.4个百分点。
  克而瑞研究中心分析师杨科伟认为,不少以往高价项目的“水分”被挤出,让房企对热点城市的地块不再盲目竞买,这是土地市场回归理性的重要信号。
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