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楼盘首付不足一成 深圳“首付分期”悄然抬头
中国证券报 http://www.stre.net 汕头房地产信息网

  中国证券报记者近日在调研中发现,深圳有新楼盘正在开展“首付分期”促销活动,部分楼盘的实际首付比例不足一成,并且“首付分期”正从公寓市场逐渐蔓延到普通住宅市场。业内人士指出,伴随房企销售增速放缓,年底开发商冲业绩压力加大,不少房企希望获取现金流“活下去”。至于“首付分期”的行为,如果资金来自银行,则属违规操作,应该予以打击;如果是开发商垫资,虽然在违法界定方面比较模糊,但仍会影响房地产交易秩序。
  “首付分期”活跃
  日前,某房产中介人士在朋友圈发布新楼盘广告称:深圳某公寓首付仅两成,不限购不限贷。中国证券报记者走访深圳多个楼盘的营销中心发现,确有新楼盘推出“首付分期”促销活动,甚至有楼盘首付比例不足一成,开发商以此吸引购房者。
  深圳某新开盘的公寓营销中心人员介绍,其在售的精装公寓现有九折优惠,且首付仅需两成。“正常情况下,首付是5.5成。如果手头紧,可以尝试我们推出的‘首付分期’业务。第一次付20%的首付,12月20日之前再付15%,明年2月中旬前再付15%,最迟明年4月10日付清首付尾款即可,中间不收取利息。”
  业内人士表示,深圳公寓首付比例大多在五成到七成之间,较住宅类楼盘的三成首付高出不少,公寓购房者压力较大,因此公寓类新盘更有动力推出“首付分期”。不过,中国证券报记者了解到,年末在回款和达成全年销售目标双重压力下,“首付分期”业务开始从公寓市场逐渐蔓延到普通住宅市场。
  某知名开发商在深圳的住宅项目推出“一成首付”活动。该楼盘营销人员表示,开发商规定可先缴纳16万元至20万元首付,明年3月前缴纳剩余所有首付款,期间可选择分期付款或者在最后期限一次性缴纳。该房源总价最低为326万元,即便按首期首付上限20万元计算,实际首付比例仍不足一成。
  小贷公司首付贷降温
  目前,首付贷款的资金来源主要有两种,一是小贷公司提供的首付贷,利息较高,主要存在于二手房交易;二是由开发商垫资的“首付分期”,是一种促销新盘的手段。上述业内人士告诉记者,此前深圳楼市盛行的首付贷以第一类模式为主,但目前小贷公司提供的首付贷已大大减少。
  “一般小贷公司帮忙垫资买房后,会尽快帮客户向银行申请信用贷偿还借款。现在最大问题是银行信用贷用途审核非常严格,仅限于个人消费,严查资金流入股市和楼市。贷款公司做起来很谨慎,担心客户最终无法从银行贷出资金。”该业内人士说。
  中国证券报记者走访多家中介机构,询问可否搭线做首付贷。中介机构均表示,目前仍与外部公司合作该业务,但不建议这样操作。“现在资金成本很高,首付贷利息特别高。上月有客户因资金投资理财产品暂时无法退出,首付差80万元左右,找小贷公司垫资一个月,付了6万多元利息。”一位中介说。
  小贷公司首付贷的降温伴随着开发商促销新盘力度的不断加大,“首付分期”悄然蔓延。深圳楼市“7·31新政”以后,深圳楼市开启下行通道。10月深圳新房成交继续萎靡,当月住宅成交1835套,在9月弱势基础上继续环比下降18.4%。“上半年新盘销售去化率70%左右,新盘去化率开始走低,三季度去化率仅46%。”深圳房地产协会高级研究员李宇嘉告诉记者。临近年底,开发商不断推出优惠折扣、分期付款等促销手段吸引置业者,通过以价换量,加速项目入市,尽早抢收业绩。在开发商大力促销下,年底深圳新房成交量有所回暖。
  深圳贝壳研究院发布的报告称,11月第四周(19日-25日)深圳住宅成交512套,环比增长45.5%。一些项目推出优惠单位、首付分期付、打折销售等优惠活动,直接带动成交。
  开发商资金压力大
  据不完全统计,2018年百强房企中有近半数房企曾公开披露年度销售目标,大部分集中在TOP50房企中。在房地产行业整体增速放缓的背景下,截至10月末,在这些提出了年度业绩目标的房企中,有超六成房企目标的完成率达到80%,但仍有部分房企的销售不及预期。华夏幸福、绿地控股、泰禾集团等公司前10月销售额仅占全年销售目标六成左右。
  “开发商业绩压力大,年底要冲一下。现在很多房企的策略是赶快出货,获取现金流‘活下去’,然后才能低价收购那些‘活不下去’的公司。”李宇嘉说。今年前三季度,多家上市房企的现金流表现不甚理想。例如,绿地控股、新城控股前三季度现金流量净额同比分别下降8%、21%。
  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,今年房地产市场确实有压力,开发商纷纷创新思路。“首付分期”从严格定义上看是违规的,但在市场下行阶段,此类做法受到查处的情况相对较少,部分开发商打起了“擦边球”。
  “类似‘首付分期’实际上有多种形式,如果是银行帮忙贷款,与监管部门关于银行贷款的政策相违背,属于违规操作,应该予以打击。如果是开发商自己垫资,那么相当于通过垫资加快购房流程的办理,在是否违法的界定方面比较模糊,但会在一定程度上影响房地产交易秩序。”严跃进说。
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