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楼市三问：房价三连降 先租后买有何保障？
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　　国家统计局18日发布的7月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示：一二线城市房价同比涨幅持续回落。

其中，北京新建商品住宅价格指数7月份环比下降；二手住宅价格指数延续6月份继续下降的势头，自“3·17”限

购政策以来，呈现三连降。

　　记者采访发现，5个月来，从限购、限商、限售到增加租赁房源和土地供应，北京“加减并举”，连发近20条

政策控楼市，市场逐渐回归理性，市场秩序不断规范。价格稳中有降的同时，北京开始通过共有产权房、“租售同

权”等市场化手段建立住房保障长效机制。这些政策对北京楼市后续影响如何，又带来怎样的期待？记者采访了相

关机构和专家。

　　租、售价格走势如何？

　　北京市统计局发布数据显示，今年1至7月，全市房地产开发投资1859．6亿元，同比降7．1％，商品房销售面

积480．6万平方米，同比降40．9％。价格方面，北京二手住宅价格在5月份环比下降0．9％，6月份，环比下降

1％，7月份继续呈下降趋势，环比下降0．8％。

　　北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池认为，近期新政对于抑制投机、平抑房价

发挥明显作用。政策实施后将引导居民形成先租后买的梯次消费模式，逐渐实现北京房地产市场调控的长效机制。

　　租赁市场方面，北京《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知（征求意见稿）》17日开始征求意

见。链家研究院院长杨现领表示，目前市场中的租赁人口大多以合租、单间为主要居住方式，征求意见稿对房源严

格要求，单间供给能力的收缩有可能使得这部分人承担的租金增加。

　　先租后买有何保障？

　　根据征求意见稿，承租公共租赁住房和直管公房的，如果有北京市户籍，可根据住房租赁监管平台登记的信息

依法申请办理户口登记和迁移手续；承租人为非本市户籍的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办

理居住登记卡或申领居住证。

　　据介绍，这样一来，一些是北京集体户口的公租房家庭，就可以把户口落到公租房上。但目前北京市公租房还

未真正开放户口登记和迁移，户口如何迁移等细则还在一步探讨中。

　　在入学方面，住房租赁新政策予以承租者一定赋权，符合条件者租房即可入学。赵秀池认为，此举提供均等化

的公共服务，也就是租购同权。她举例说，如果租客有北京市户籍，在同一区域租房3年，孩子可以就近入学。

　　记者了解到，根据征求意见稿，在西城区租房上学并不意味着可以上西城名校，只是说可以在西城区内调配，

这里的“区”非“学区”概念。另外还要看西城区的学位情况，如果学位满了，会协调到其他学区，具体办法由各

区制定。

　　杨现领认为，政策对重点学区的租房市场影响不会很大。一方面落户和入学的限制条件很严格，边际增量可以

忽略，另一方面，学区房价格取决于换房能力和资金条件，与租房需求没有太大关系。

　　市场监管再进一步？

　　根据征求意见稿，北京市住建委将设立“统一的监管平台”，租赁监管平台对租赁行为进行备案服务，将租赁

双方纳入信用体系，类似于房屋交易环节的“网签”。未来随着租房新政策的落地，北京市将实现租房合同网上签

约。同时，该租赁监管平台上的信息可作为落户、入学等的凭证。

　　记者采访了解到，目前，房屋租赁市场存在一些不规范现象。例如房东担心租客不按期缴纳租金，或损毁房

屋，租客转租当“二房东”或非法改造进行群租等。而租客担心“黑中介”骗租金或中介费，房东随时涨房租或提

前解除租赁合同等。

　　安居客房产研究院首席分析师张波表示，通过设立统一监管平台，政府将在监管租赁市场各方行为、规范租赁

市场等方面有着更为直接的抓手。相比以前杂乱的房屋租赁信息发布和交易平台，今后在北京必须达到相应标准，

合法合规的平台，才能对接政府的后台，提供住房租赁服务。

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