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保障房与商品房被分割管理 难享“无差别待遇”
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　　同处一小区，保障房和普通商品房却总被围栏隔开。虽然本市早有禁令，但无论是进入交付高峰的自住房，还

是连推数年的公租房，配建保障房与商品房被分割管理的问题屡禁不止。

　　公租房自住房频频“被隔开”

　　这几天，即将入住天璞家园自住房的业主刘亮（化名）发现，小区内自住房和普通商品房被围栏隔开了。这给

他带来不好的预感：未来小区里的绿化、健身设施可能都无法共享。

　　天璞家园属于配建自住房。从供地环节开始，保障房一般分为整建和配建。所谓“配建”，就是所拍土地上除

了建商品房外，还要再建一部分保障房。虽然同处一个小区，同挂一块标牌，但保障房常常被业主诟病“难获同等

待遇”。

　　“您放心，商品房会和保障房完全隔开。”正在销售的中国铁建花语金郡楼盘里，也有自住房项目，如今在卖

商品房时，销售人员明确保证未来会隔开。

　　公租房也有同样遭遇。在朝阳区，入住没几年的筑华年小区最东侧两栋楼是公租房，虽然楼顶架着“筑华

年”标牌，但公租房与筑华年商品房被完全分隔——两种住房之间，茂密的树木已长到三四米高，视线被堵得严严

实实。记者从公租房这边张望，甚至看不到商品房小区里是啥模样。“只能在狭窄的区域里活动，健身设施基本没

有，绿化也乱糟糟的。”公租房小区居民说。

　　同一地块上的保障房与商品房，容积率、绿化率等指标是共同测算出来的。例如，如果小区约定30%的绿化

率，由于保障房占地常小于商品房，被隔开的保障房能享受到的绿化面积也就小于商品房，而非真正的30%。

　　记者联系了天璞家园的开发商龙湖地产，相关负责人答复：目前自住房还在施工，商品房部分已交付，围栏主

要是施工隔断。围栏未来会否拆除，开发商并未给出直接答复。

　　保障房缘何总与豪宅为邻

　　其实在保障房的规划方案上，根本就没有分隔的绿植和围栏。市住建委回应，在统一物业管理区里，商品房配

建的保障房小区不能通过围栏和绿植进行分割；如果分割管理，需按照规划指标分区域建设公共领域和公共建设。

确有违规行为的，将严格依法依规查处。

　　“分割管理”为何屡禁不止？从刘亮等业主前期与开发商沟通时获得的录音资料中可知，原因主要包括两类房

屋品质差异大、物业费不同、不便管理等。

　　在这背后，是同一地块上不同性质住房品质落差正逐渐扩大的现实。

　　如今，不少配建保障房所面临的“邻居”都不是简单的普通商品房，而是高端住宅、甚至是豪宅。以天璞家园

为例，自住房价格基本在2.2万元／平方米，总价最高约两百万元；但商品房均价在8万元／平方米左右，普遍价格

在1000万元以上。

　　保障房为何会与豪华商品房为邻呢？2015年初，首开—龙湖联合体以11.25亿元拿下该地块，溢价率高达42%。

地块规划建筑面积为6.8万平方米，其中就包括配建的2.15万平方米自住房。

　　从土地出让环节上看，是先敲定配建保障房规模，开发商再研究商品房建造品质。

　　“如果只盖保障房，一般连地价成本都收不回。”北京康正宏基房地产评估公司总经理梁津说。

　　另一位房地产资深从业人士分析，开发商高价拍得一个地块，如果其中保障房占用的面积越大，那么留给开发

商平衡资金的面积就越小。要在较小的面积下平衡资金，只能盖别墅等高端住宅项目。

　　“配建”本意就为促进融合

　　两类住房价格上的巨大落差，让小区从出售环节就滋生“歧视”。

　　“开发商分割管理，也有来自商品房业主的压力。”上述资深人士解释，一部分商品房业主认为，自己购买的

住房与保障房价格不同，所享受的服务也该有差别，因此对小区设施共享比较抵触，但从本市推行保障房“配建模

式”的初衷来看，恰恰希望社区不同收入的群体能充分融合。

　　此前，新加坡的组屋制度已有先例。“组屋”是新加坡政府推出的保障性住房，也为平衡种族间的比例：严格

按族群比例分配，严防社区分化和族群天然隔离。每座组屋都有大小不同的面积，让不同收入的家庭生活在一起，

共同使用儿童游乐场和健身园地等公共设施。

　　未来，本市仍将坚持严禁“分割管理”。市住建委方面表示，在检查中如发现存在分割管理问题的开发单位，

要督促其按规定整改；对于拒不整改或整改不到位的，将移交相关部门查处，将信息记入信用档案。
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