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大批三四线城市房价破万元 潜在库存难消化
证券日报http://www.stre.net 汕头房地产信息网

  在新房增量市场,开发商能够争夺的空间是10万亿元-12万亿元(2016年高峰值11.7万亿元)的年均销售额。

今年上半年,在全国52个城市累计出台120条限购政策、162条限贷政策的高压之下,TOP10房企销售规模市场占有

率已经突破30%。

  更重要的是,过去“千亿元规模”是开发商历经数年都难以攀登的高峰,今年上半年,有的房企两个月就完成

了。规模化冲动之下,万科和碧桂园剑指6000亿元全年销售目标,另有18家房企计划今年晋级“千亿元聚乐部”,

还有1家销售额尚不足500亿元的房企计划未来三年内完成销售规模突破2000亿元的目标。

  对此,链家研究院院长杨现领接受《证券日报》记者采访时表示,即使这一轮调控政策密集袭来,一线城市交

易量“速冻”,二线城市“冷热不均”,三、四线城市却成为房企规模化增长的重要助力。

  据链家研究院经过调研后发现,大批三、四线城市房价已经突破1万元/平方米,其多聚集在“环京”、“环

沪”城市圈中。“一、二线城市楼市去杠杆,三、四线城市楼市火热的背后,除了一、二线城市外溢的购房需求

外,源于棚改货币化带来的加杠杆购房行为则是主要原因。”杨现领向《证券日报》记者表示,这与人口流动方向

相违背,预计下半年就会降温。但降温之后的危机则是,开发商今年抢地带来的潜在库存将难以消化。

  三、四线城市房价上涨

  根据链家研究院的调研数据和《证券日报》记者的调查发现,廊坊、香河、固安等地房价突破1万元/平方米已

经较为常见,但太仓、景德镇等这类城市的房价正在迈入“万元聚乐部”。

  有公开数据显示,以太仓为例,一线房企进驻之后,目前起始楼面价都超过4000元/平方米,若加之开发商争

抢之下的土地溢价空间,不少业内人士预估,明后年入市的项目可能要迈入“1.2万元时代”。

  另据链家研究院调研获悉,上半年,在“环京”城市圈中,廊坊、香河等地新房成交量增长;在“环沪”城市

圈中,嘉兴、舟山、太仓等地新房成交量明显上扬。

  杨现领认为,三、四线楼市“量价齐升”的背后,除了一、二线城市购房需求的外溢外,主要还是加杠杆造成

的,通过货币化的补贴形式加杠杆。他进一步称,在房价上涨快的三、四线城市,国家开发银行和中国农业银行的

棚改专项贷款均大幅增长,由此支持了近两年来棚改货币化安置规模的大幅增长。

  同时,杨现领称,三、四线城市楼市的崛起,也不乏投资性需求的推动,这是一、二线城市政策限制之后,资

金流动性带来的。但杨现领强调,目前来看,支撑三、四线城市楼市量价齐升的购买力还是改善型需求,但这一波

需求的释放持续性是比较弱的,因此,他预计,下半年,三、四线城市会出现交易量下滑的现象。

  潜在库存难消化

  值得关注的是,《证券日报》记者在与多家房企高管交流中也获悉,由于一线城市拿地艰难,为了维持企业规

模化发展速度,有些房企无奈地开始转战一、二线城市周边的三、四线城市,不少大型房企都有把布局网格扩展至

这类城市的计划。

  而在这种大型房企投资布局的转移之下,上述三、四线城市的土地市场上出现了抢地现象。

  曾有一家全国性房企负责拿地的人士向《证券日报》记者透露,几个月前,为了在嘉兴拿到一块地,公司注册

了多家公司,缴纳了好几笔保证金,以确保在拍地过程中能够有更大概率摘得土地。

  据链家研究院调研数据显示,随着“万元聚乐部”中三、四线城市成员越来越多,其土地市场争夺也越发激

烈。从土地溢价率来看,今年4月份—5月份,江门、宿州、泉州的土地溢价率超过2倍;马鞍山、襄阳、肇庆等地

区土地溢价在2倍左右。

  在杨现领看来,三、四线城市可售库存短期内大量减少,改善型需求几乎在这一轮房价变动中得到了一次性释

放,导致的后遗症则是换房需求变弱,而开发商今年大量购置的土地则会变成潜在库存,届时,可能很多城市房价

上涨一倍才能消化掉这些潜在库存。但三、四线城市吸纳人口能力弱,房价持续上涨缺乏动力,预计未来两三年将

会出现上述潜在库存难以消化的压力。

  简言之,在杨现领看来,大量购房需求的提前透支,将导致很多城市的楼市面临风险。

  另有业内人士称,尽管有些上市房企不想下沉到三、四线城市布局,但销售规模增速指标横在这儿,为了业绩

增长,也会在三、四线城市寻找机会。

  然而,房企销售额巨量增长的背后,鲜有销售规模与市值在同一水平线的上市房企,大多数房企“增收不增

利”的魔咒尚未破除。

  正如SOHO董事长潘石屹向《证券日报》记者所示,房地产行业“拿地—开发—销售”的这种商业模式到2017年

基本就已经结束了,地价高,地产企业利润率很低,天花板已经在来的路上,甚至已经来了。

  同策咨询研究部总监张宏伟也认为,待2017年上市房企年报出炉,估计房地产行业的平均净利率可能因为市场

进入调整期和融资成本的提升而降低至8%-9%,销售规模达千亿元的房企,净利润可能仅为几十亿元,同时还背负

80%左右的资产负债率。

  正如有业内人士所言,有些开发商,是背着“炸药包”在前行。
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