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楼市调控须遏制金融“伪创新”带来系统性风险
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　　“金九”将尽，“银十”将来。楼市风景依然呈现喜乐不均的景象。而热点城市房地产市场持续火爆的局面，

也迫使一些地方不得不加码调控。据《每日经济新闻》的报道，苏州、南京、合肥、杭州、厦门等地都已经出台限

购或限贷政策。其中，南京更是在9月26日正式启动限购之后连环出击，在当天晚间又对外发布了“宁十三条”新

政以进一步稳定商品住房价格。

　　目前在部分核心城市，不调控，楼市就可能陷入失控；但即使出手调控，在市场的惯性和购房者的非理性面

前，也未必能立刻抑制得住火热的楼市。

　　而在一些三四线城市，楼市却依然呈现出停滞的窘况。一二线楼市的热传导动力，即使在调控之下也很难带动

三四线楼市。去库存压力，对三四线城市而言还是难啃的骨头。因城施策如何施出效果，还有待观察。

　　三四线楼市库存是大难题，一二线楼市的疯狂又是大风险。尤其是一二线楼市先后出现“零首付”、“房抵

贷”等推升楼市高杠杆的举措，更加重了市场不理性的一面。虽然“零首付”被叫停，但“房抵贷”的风险依然。

这些推升楼市杠杆的“贷”举措，除了推升热点楼市的楼价以外，还可能带来难以预料的金融风险。

　　楼市的高杠杆如果不加以控制，美国式的次贷危机就会是前车之鉴。众所周知，正是美国次贷危机引爆了华尔

街金融危机，并使危机蔓延全球，以至于全球市场现在还未从危机中复苏。

　　中国楼市当前存在的问题，属于多期叠加的加杠杆累积而成。

　　中国楼市之所以到现在风险依然可控，没有出现硬着陆并引发系统性金融风险，正是在于此前中央已经进行了

多轮次的宏观调控。这些点刹式的政策举措，虽然未见得能从根本上解决楼市问题，但至少是有效地抑制了楼市泡

沫。

　　本轮楼市周期和上一轮楼市周期的市场表现存在着明显的差异。上个楼市周期，属于所有城市的市场狂欢；本

轮周期楼市则呈现显著的冷热不均。一二线楼市的“热”与三四线楼市的“冷”，形成了鲜明对比。更重要的是，

这也给政策调控和市场调节带来了困难。因城施策，说起来容易做起来很难。随着市场演进，本来是市场难点的三

四线楼市去库存，开始转化为一二线热点城市的降温之难。

　　一二线城市纷纷加码调控楼市，但是推动一二线楼市的风险要素，要比上一轮周期有了更多“创新”的属性。

譬如“首付贷”，还有“房抵贷”，这些以加杠杆为特征的贷款推升了一二线楼市的虚热，使一二线房价进入新阶

段。

　　以加杠杆去楼市库存，对一二线楼市来说属于政策错配。因为这类城市一直以来并没有库存之忧。加杠杆带来

的一二线楼市高房价，不仅造成了全民炒房，也激起了这些城市新一轮的卖地热情。各路资金开始跑步进入楼市，

造成“地王”频繁在一二线楼市出没。

　　当下，三四线楼市的去库存动力不足，一二线楼市反而多了降杠杆的压力。三四线楼市的库存可以慢慢去，一

二线楼市的狂热却不能任其持续发烧。尤其是当前的加杠杆游戏，引发各路投机者激情加入，连一些房地产中介机

构也成为搅动市场乱局的活跃分子。

　　当前，中介机构一方面正成为违规信贷的发源地，他们利用监管漏洞，在房地产商、金融机构和购房者之间提

供二次或多次加杠杆的“贷”优惠，推动炒作波澜，推升高企房价，导致房贷风险；而在另一方面，违规中介还在

发布不实楼市信息，制造楼市乱象。根据新华社新华视点昨日的报道，目前多地房地产市场上本应明码标价，却早

已沦为“坐地涨价”，国家相关规定遭遇无视，有的甚至已经违法。

　　也正因为这些现象的存在，日前住建部等多部门已经联合印发了文件，要求房地产中介机构对房源真实性进行

全面核验，不得强制捆绑金融服务。而在本周，上海银监部门又开始行动起来，要求银行中止和违规中介机构合

作。一二线楼市的调控，开始从宏观层面深入到业内机构的监管。

　　这意味着，监管层开始注意到中介机构利用所谓“金融创新产品”带给楼市的系统性风险。不过，中介机构还

只是楼市的“小喽啰”，楼市要稳定下来，还需地方政府、金融机构，也包括房地产商等多方一起作出努力才行。
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