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详细内容
有银行接受未还清贷款房产再抵押
http://www.stre.net 汕头房地产信息网
有银行接受未还清贷款房产二次抵押 专家:警惕风险
央广网北京9月24日消息 据中国之声《新闻晚高峰》报道,当下,多地房价正经历着一轮明显上涨,很多都想
投资房地产的人四处找钱“炒房”,部分人甚至还打起了银行“房抵贷”业务的主意,想借此筹集首付的资金。
所谓的“房抵贷”,是指借款人以自己或关系人的房产做抵押,向银行申请一次性或循环使用的消费或者是经
营用途的人民币贷款。只不过,有些银行只接受结清按揭贷款的房产,有些银行可以接受未结清贷款的房产,这就
是所谓的“二押”,银行普遍只接受在本行首次抵押的房产进行“二次抵押”新增贷款。有些银行只接受有房产证
的现房,也有银行可接受本行合作按揭项目的期房做抵押,但贷款额度在房产证下来前会有限制。
不过,最近,有银行的贷款广告称“个人房产可以二次抵押,即使目前房子还在按揭,也可以贷出升值的部
分。”那么,有房就能贷款到底是怎样的一种操作?是否存在违规问题呢?
记者注意到,招行上海分行推出的 “有房就贷”产品,内容相当有吸引力:只要客户在上海地区有房,无论
是贷款已结清还是仍在贷款中,都有适合的贷款产品可以申请。不难看出,该产品主要就是针对上班族与小微业
主,抵押额最高2000万,贷款月供计算期最长可以到20年,可根据客户的实际情况定制还款计划。那么没有还完贷
款的房子究竟还能贷出多少钱呢?一位业内人士为我们算了一笔账:比如说在5年前,客户贷款200万买一处价值
400万的房产,到现在为止,这处房产已经升值,升值到了多钱呢?1000万了,而客户还有150万贷款余额没还完,
那么他现在又急需用钱怎么办呢?在这个时候,他就可以用这个房产再次向银行申请抵押贷款了,理论上可以新贷
出的额度应该是房产现在估值的大概八成左右减去没结清的贷款。一般来说估值相当于市价的七成,所以新增加的
额度大约是560万减去150万,差不多是410万元左右。但是当然,最终银行审批的额度还与申请人的收入是有关
系,一般来说要求月收入要大于月还款额的2倍。
看到招行的这则“有房就贷”的广告,不少人甚至打起了银行“房抵贷”业务的主意,想借此筹集首付资金。
不过,多家银行人士表示,不论房产以何种方式抵押,这种抵押贷款只能用于个人消费或经营,绝不能用于炒房、
炒股。“贷款人在申请贷款时,都要求填写贷款用途,还要提交能证明用途的合同、发票等材料。银监会还规定,
发放的消费贷款如果金额超过30万元,那就不能直接打到贷款人的账户,而是采取受托支付形式,打到用途有关的
账户。比如,申请装修的贷款,直接打到装修公司的账户;申请旅游的直接进入旅行社账户。”
楼市的火爆也让一些中介看到了“商机”, 一家贷款中介机构就对记者明确表示说,没有还完贷款的房产的
确可以进行,只要有房产证就行。关于手续,只要“产权证,结婚的话提供你们夫妻双方的东西”。而抵押的钱随
便干啥,基本上如果要是走银行的话,就是装修贷,打不到个人账户,装修贷利息低,打到装修公司的账户上,装
修公司给转。
据了解,招行在吉林、北京等地区并未推出“有房就能贷款”业务。记者注意到,2014年,为了防止贷款资金
进入投资领域,北京银监局专门发文要求,个人消费贷款原则上发放金额不超过100万元、期限为10年以内。这意
味着,向北京地区的银行申请个人消费贷款,不论你的抵押房产估值多少,也不论你的个人收入多少,最多也就只
能贷款100万元。在中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军看来,招行上海分行此种做法存在较高风险。
通过资产的增值部分再来进行抵押或者是质押,获得第二轮质押的信贷,客户的贷款会增加,风险就是当你的
质押品,比如说房子,它未来的市场价值出现比较大的波动的时候,就会影响到质押品的安全性,这对银行来讲也
是要必须考虑的。当大部分的银行都用类似的办法来拓展市场,整个社会的信贷规模和风险可能都会因此而上升,
这个有点类似美国在次贷危机之前在房地产市场上相似的一些做法,值得我们加以警惕。
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