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专家把脉楼市：需警惕虚假去库存 一城一策精准化
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　　2016年博鳌房地产论坛把脉楼市

　　警惕虚假去库存 一城一策精准化

　　今年以来，我国房地产市场日趋分化，去库存初显成效，但也存有“水分”。对此，众多专家和房地产从业者

在2016年博鳌房地产论坛上表示，“一城一策”应当被尽快提上议事日程，市场也会随着政策本土化发展。

　　楼市趋入“冰火两重天”

　　今年上半年，全国房地产市场“冷热不均”，城市间分化现象日趋明显。

　　“一方面，城市间同化趋势不断加强”。 中国银行 业协会首席经济学家巴曙松表示，这主要表现在一线核心

城市人口、交通、经济产业转移等方面对周边市场的传导效应，增强周边市场协同联动效应。例如，北京市场火热

影响周边环京市场，推动廊坊、固安市场交易量和房价快速上升。以上海为核心的长三角都市圈区域同化，推动周

边南京、苏州、杭州等重点二线城市价格走势趋同趋好。

　　另一方面，城市间房地产市场分化现象日趋明显。巴曙松表示，全国多数一、二线城市房地产销量价格持续升

温，库存明显下降。而三、四线城市则呈现销售低迷、去库存压力较大等现象。不同城市间或同一城市不同区域房

地产市场间、甚至不同产品间供需结构和周期变化差异越发明显。“尤其是二线城市内部分化现象将更为明

显。”香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗说：“人口流出和人口流入城市的差别较大。”

　　根据《2016年第二季度全国主要城市地价监测报告》（下称《报告》），今年第二季度，南京、苏州、杭州、

合肥、福州、厦门等二线城市土地市场回暖迹象明显。城市间以及城市内部区域分化持续，差别化措施陆续出台。

其中，热点城市政策由宽松转向收缩。预计今年下半年至明年上半年，全国房地产市场或将迎来短期调整。

　　去库存是真是假仍需警惕

　　国家统计局新闻发言人盛来运表示，全国商品房待售面积连续5个月下降，累计减少2549万平方米。以海南省

为例，截至6月底，海南商品住房库存去化期已下降至27个月，比去年12月末减少18个月。

　　与会专家指出，部分地区存在虚假去库存现象应当引起警惕。《报告》指出在楼市调控过程中存在一些问题：

国家层面上，政策连续加码力度稍大，预期管理不够成熟，缺乏对城市间联动关系的考虑；一、二线城市政府层面

上，市场监管未能及时跟上，土地供应政策较为被动；三、四线城市政府方面，有关释放需求、调整供给的实质

性、制度性政策出台不多。

　　全联房地产商会创会会长聂梅生指出，如今政府提倡租售并举的举措良性而健康，能满足一定居住使用需求。

但房屋高空置率也随之产生。“由于购房者中，投资客占有一定比例，他们并不居住所购房屋。房屋仅从开发商转

移至投资客手中，造成库存‘搬家’的恶性去库存现象。”聂梅生说。

　　中原集团主席黎明楷说，政府和开发商理解的去库存有差异，政府去库存指商品房屋不闲置，而开发商只管销

售、不论对象。这种现象在库存积压越多的地方可能越严重，如一些三、四线城市，二线城市则集中在经济欠发达

地带。

　　朗诗集团董事长田明认为当前去库存没有达到效果。“该去的库存没去掉，效果基本没实现，倒是由于货币没

地方去，进入房地产和土地中，吹起一线和强二线城市房价”。

　　“对去库存过程中的分化问题估计不足。”中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮说，去库存应同城市

结构调整和发展租赁市场相结合，鼓励中低收入群体、中低端群体合理改善住房需求，注意风险合理配置。

　　特色城镇助精准化去存

　　“因为城市间差异依然明显，分类指导、因城施策依然是今年下半年调控的主基调之一。”中国房地产业协会

原副会长朱中一说。

　　朱中一表示，“一城一策”与“因城施策”并无矛盾，在计算“城”的数量时，并不意味着有多少城市就有多

少种不同政策，而应在保持稳定的前提下，将城市科学地划分为不同类型、分类指导。政策应保持总体稳定，以维

持市场稳定。其中，三、四线城市去库存难，建议维持原先政策较好。

　　“‘一城一策’在具体操作层面还需进一步精准化。房地产实际交易不仅要从市县层面分析，更需要结合具体

地段和类型决定。”全国政协委员、政协经济委员会委员贾康说。

　　此外，精准化去库存需同城市发展规律结合，中国经济体制改革研究会国民经济研究所所长樊纲说，目前中国

处于大城市首先发展、小城市人口流失阶段，小城市人口需经多代人退休回流后才会稳定。大城市可提供聚集效应

和规模效应，推动更多产业发展，提供更多就业岗位；小城镇应保护其规模、生态、历史文化等要素，为未来人口

回流打好基础。

　　关于治愈大城市所面临的“城市病”问题，全国房地产商会联盟主席顾云昌说，可借鉴西方国家城镇化经验，

在大城市周围发展特色卫星城镇，实行产城融合。各城市通过打造特色产业，完善配套设施，将产业结构和居住人

口相融合，吸引并留住就业人口。

　　“对于房地产企业而言，战略布局是把握‘一城一策’的关键之一。”融侨集团品牌营销中心总经理张岩

说，“一城一策”对战略布局好的房企影响微乎其微；布局差的则将雪上加霜。北京、上海等一线城市楼市政策虽

然严苛，但不影响企业进入市场投资，一些三、四线城市状况相对不乐观，因而企业在布局时也需更为谨慎。
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